Crédito à habitação: novas regras entram em vigor a 1 de agosto

Está a pensar comprar casa ou contratar um novo crédito à habitação? A partir de 1 de agosto de 2026, os bancos passam a aplicar novos critérios na avaliação da capacidade financeira dos clientes.

As alterações foram definidas pelo Banco de Portugal com o objetivo de tornar a concessão de crédito mais prudente, num contexto marcado pelo aumento dos preços da habitação, pelo crescimento do crédito às famílias e por valores médios de empréstimo cada vez mais elevados.

O que muda na taxa de esforço?

A taxa de esforço corresponde à parte do rendimento mensal utilizada para pagar créditos. A partir de agosto, o limite recomendado na concessão de novos empréstimos passa de 50% para 45%.

No cálculo, o banco considera não apenas a prestação do novo crédito, mas também os restantes empréstimos do cliente. Nas taxas variáveis ou mistas, é ainda simulado o impacto de uma possível subida dos juros. Até 10% do crédito concedido por cada instituição, em cada semestre, poderá ultrapassar o limite dos 45%.

Esta redução não significa que todos os pedidos serão recusados. No entanto, quem já tiver vários créditos ou uma parte significativa do rendimento comprometida poderá ter mais dificuldade em obter o financiamento pretendido.

Novos limites para os prazos

As novas regras simplificam também os prazos máximos do crédito à habitação, que passam a estar divididos em dois grupos:

• até 40 anos, para clientes com idade igual ou inferior a 35 anos;
• até 35 anos, para clientes com mais de 35 anos.

Para as pessoas entre os 31 e os 35 anos, esta alteração pode representar um prazo superior ao anteriormente recomendado, que era de 37 anos. Um prazo mais longo pode reduzir a prestação mensal, mas aumenta o período durante o qual são pagos juros e, consequentemente, o custo total do empréstimo.

Por isso, não deve analisar apenas se a prestação mensal cabe no orçamento. É igualmente importante verificar quanto irá pagar no total até ao final do contrato.

E se o crédito se prolongar pela reforma?

Muitos créditos à habitação acompanham os clientes durante várias décadas e podem continuar a ser pagos depois da entrada na reforma.

Quando o contrato terminar após o cliente completar 70 anos, a avaliação do banco deverá considerar uma possível redução dos rendimentos nessa fase da vida. A exceção ocorre quando o cliente já está reformado no momento em que a sua capacidade financeira é analisada.

Esta análise é particularmente importante porque uma prestação suportável com o salário atual poderá representar um esforço muito maior quando os rendimentos passarem a depender sobretudo da pensão.

Antes de assumir um compromisso de longo prazo, procure responder a algumas questões:

• Qual será o valor provável dos meus rendimentos na reforma?
• Continuarei a conseguir pagar a prestação se os juros aumentarem?
• Tenho outros créditos que comprometem o orçamento?
• Disponho de um fundo de emergência para despesas inesperadas?
• O prazo mais longo compensa o aumento do custo total do empréstimo?

Quando começam a aplicar-se as alterações?

As novas regras aplicam-se aos contratos cuja avaliação da capacidade financeira do cliente seja realizada a partir de 1 de agosto de 2026. Isto significa que o momento relevante não é apenas a data de assinatura do contrato, mas a data em que o banco analisa a solvabilidade do cliente.

O limite de 45% também não obriga os bancos a aprovar créditos até esse valor. Cada instituição continuará a avaliar fatores como os rendimentos, a situação profissional, a idade, as despesas habituais e os restantes empréstimos.

Planear hoje para proteger a reforma

No projeto Eu e a Minha Reforma, o planeamento financeiro é apresentado como uma ferramenta essencial para tomar decisões mais conscientes ao longo da vida.

Conhecer a sua taxa de esforço, comparar diferentes propostas, compreender o custo total do crédito e antecipar uma possível redução dos rendimentos são passos importantes antes de assumir uma dívida que poderá acompanhá-lo até à reforma.

Uma casa pode representar segurança e estabilidade, mas o respetivo crédito não deve comprometer a capacidade de poupar, responder a imprevistos ou manter a qualidade de vida no futuro.

Preparar a reforma não significa apenas juntar dinheiro. Significa também garantir que os compromissos assumidos hoje continuam ajustados aos rendimentos que terá amanhã.